观点指数在行业趋势和龙头企业的引领之下，越来越多的产业园区运营商开始提出“一体两翼”的闭环式商业模式，深度融入区域产业发展，通过载体开发、产业服务和产业投资形成资金闭环，借此，企业也得以持续不断地吸收区域发展的红利。
(资料图片)
而上海临港正是运用“一体两翼”模式的代表企业，值得观察和分析。
不过，产业投资收益情况与整体市场环境关联极大，当资本市场表现转差时难免会对公司业绩造成较大影响。2022年上半年，上海临港实现营收33.5亿元，同比减少1.9%，其中产业投资分红、金融工具公允价值变动收益分别较上年同期减少2.13亿元和2.34亿元。
因此，同行效仿投行模式时，更需做好规划和心理准备，特别是在资金准备上，更要持续拓宽融资渠道，在积极参与产业投资过程中保持公司现金流的充足。
“一体两翼”闭环
长久以来，产业园区的发展一直维持简单的开发商+房东的模式，所开发的产业或商办载体或销售或租赁，随后与客户的联系仅停留在简单的物业服务上。
这种粗放的发展模式与传统的房地产开发别无二致，并不能体现园区作为实体经济服务的属性。此外，与政府和客户的需求也难以匹配，很难在资本市场上说服投资者。
如今，在行业趋势和龙头企业的引领之下，越来越多的产业园区运营商提出“一体两翼”的闭环式商业模式，深度融入区域产业发展，通过载体开发、产业服务和产业投资形成资金闭环。
而专业从事产业载体开发的上海临港正是运用“一体两翼”模式的代表企业。
2017年起，上海临港提出“努力向投行型园区迈进”，随后积极引入合作伙伴，搭建创投金融平台，持续开展对外投资工作。公司在当年完成对外股权投资金额共计2.24亿元，参与组建临港东方君和科创产业基金、申创股权投资基金，搭建"基地+基金"的联动发展平台，通过股权投资、资本运作推动产业发展。
在建立了产业基金和投资团队后，上海临港积极引导基金向园区内电子信息、新材料、生物技术、高端装备制造等战略性新兴产业领域进行布局，深入挖掘园区内科创企业，采取包括直接投资和产业基金投资等方式开展产业投资业务。
随后上海临港在2020年投资了国微思尔芯、壁仞科技、上海智能网联汽车、字节跳动等一批公司下属园区内的人工智能、半导体、车联网领域科创企业。又在2021年，投资了壁仞科技、思尔芯等园区头部企业及科创企业。其中商汤科技、海尔生物、珠海冠宇、孩子王等已实现上市，并大力培育积塔半导体、精锋医疗等优质项目。
除此之外，上海临港还积极参与投资申创产城基金、国和人工智能基金等私募基金。上海临港2021年财报数据显示，其园区开发收入为37.12亿元，园区租赁收入为22.35亿元，园区服务收入3.26亿元，同比均有大幅增长。此外还从产业投资基金上获得分红收益3.9亿元，较上年增长97.36%，"一体两翼"格局已经初步在业绩上体现出来。
目前，上海临港已经确定了园区开发、园区运营服务、产业投资三大主业，形成以园区开发为主体，产业投资、配套服务为两翼的发展布局。从开发入手，逐步进入服务和投资；从服务入手，走前后端的开发和投资；从投资入手，再进入开发和服务的循环。
产业投资短期因子
随着国家对产业发展的重视，以及部分国资平台突破收入瓶颈的需求渐强，产业运营商进行产业投资是大势所趋，以园区开发为主体，产业投资、配套服务为两翼的“一体两翼”发展模式更是成为潮流。
如中新集团在近两年就多次参与多支产业投资基金的成立，涉及生物医药、电子信息、半导体、新消费等行业。标准厂房开发的代表联东也在2021年开启产业投资新路径，先后投资了明势资本、同创伟业旗下基金，并已取得一定成果。
然而投资项目从孵化到成熟需要较长的培育期，投资收益更与整体市场环境关联极大，因此存在不确定性，有一定的项目决策和项目退出风险。
对于扎根上海大本营的上海临港来说，在上半年整体经济环境下行之下，投资的不确定性立即体现。
数据来源：公司公告，观点指数整理
2022年上半年，上海临港实现营收33.5亿元，同比减少1.9%，其中园区销售收入19.5亿元，同比减少11.5%，园区租赁业务收入12.9亿元，同比增长24.9%。
从产业投资的表现上看，产业投资分红、金融工具公允价值变动收益分别较上年同期减少2.13亿元和2.34亿元。
同样处于上海区域，且已完成往“科技投行”转型的另一地方性平台张江高科，本期录得的投资收益较上年同期减少112.96%，按权益法确认的该合营企业长期股权投资收益较上年同期减少18.26亿元，对归母净利润的贡献更较上年同期减少13.69亿元。
对于上海临港来说，其在产业投资上的发展时间尚短，更需不断优化公司的投资管理体系、完善投资管理制度，强化对投资项目"投前-投中-投后"的全程化监督和管理，降低产业投资的风险。
资金渠道拓宽之术
上海临港的母公司临港集团为上海市国资委控股的产业园区开发平台，最初负责开发上海最早的产业园区漕河泾开发区，后又承担了临港新片区的开发任务，是上海备受重视的市属园区开发平台。
而园区产业载体开发经营及产业投资业务均属于资金密集型行业，园区项目开发建设周期较长，前期投入资金大，产业集聚效应需要一定的时间，使得园区产业载体开发项目存在一定的不确定性。
因此上海临港的持续健康发展必须保证拥有充足的现金流。随着公司业务的发展和经营规模扩大，“一体两翼”发展格局深化，对上海临港的融资能力提出了更高的要求。
上海市国资委亦因此一直非常支持临港集团在金融资本方面的创新，包括借壳上市和多次定向增发引入混改伙伴，发起100亿元规模的园区开发基金。
最新的9月21日，上海临港发布公告称，公司全资子公司上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司(简称“高科技园公司”)拟通过公开挂牌方式增资扩股引入战略投资者，增资金额不超过30亿元。
不过，除了引入战投外，发行REITs以盘活手上优质园区资产可能才是上海临港近年最希望采取的金融手段。
最早在2021年10月，其获得上交所受理的"临港东久REIT"在申报后迟迟未有下文，终于在2022年8月15日公布了调整后的新方案，"临港东久REIT"将拆分成两支REITs，按不同发行人发行。
其中，率先在8月30日获批的是临港集团作为发起人申报的"国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金"（下称"临港创新产业园REIT"），该单REITs将成为全国首单以标准厂房为基础资产的产业园公募REITs产品。
本次分拆申报的"临港创新产业园REIT"底层资产位于临港新片区的核心区域，行业结构以精密机械、汽车装备、高新材料等行业为主，深度融合产业链、价值链、创新链，具有构建完善产业生态的特点，体现了智能化产业链联动，具有较好的增长潜力。
对于上海临港来说，发行REITs既保留了资产的运营管理权，又能盘活存量资产为公司带来新的资金来源，无需再让这些优质经营性资产的融资去占用负债份额，这就彻底走通了资本、资金、资产的良性循环，也明显是国资园区开发运营者的优质选择。
