种瓜得瓜，种豆得豆。
作者 | 苏影
编辑丨卢泳志
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来源 | 野马财经
进入年底，各个小区又到了缴物业费的高峰期。“我们通常会在年底交下一年的物业费，收缴时间也会持续到明年3月、4月。”家住长春的业主小月表示。
而通过提供日常管理服务、业主增值服务等获取的收入，也是各大物业公司的主要业绩来源。看起来，物业公司的经营似乎是一笔旱涝保收的生意。但最近，多位房企老板却将物业资产摆上了货架，其中包括雅居乐（3383.HK）、碧桂园（2007.HK）和旭辉控股（0884.HK）等房企。
该出手时就出手，三家老板拟套现近54亿
最早官宣的是陈卓林家族的雅居乐。12月9日，雅居乐宣布，集团间接全资附属公司中山雅生活已经与汇丰银行等管理人签订协议，委托后者以10.18港元/股的价格出售4860万股雅生活（3383.HK）股份。
卖方将因此获得4.95亿港元的出售款，出售完成后，中山雅生活仍在雅生活持股约43.32%。
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在雅居乐官宣后不久，碧桂园服务（6098.HK）和旭辉控股也接连公告了卖物业的消息。
12月11日，碧桂园服务介绍，其控股股东杨惠妍全资拥有的必胜有限公司已经与摩根大通签订配售协议，将以21.33港元/股的价格卖出其持有的2.37亿股股份，占总股本的7.03%。
通过此番出售，杨惠妍将收回资金约50.55亿港元，这也是其在碧桂园服务上市之后，最大的一笔减持。
一天后，12月12日，为缓解流动资金压力等，旭辉控股宣布拟通过投标程序出售集团持有的旭辉永升服务（1995.HK）股份，占后者已发行股本的23.26%。
12月15日，旭辉永升服务进一步公告，控股股东Elite Force也与配售代理J.P. Morgan Securities (Asia Pacific) Limited及海通国际证券签订协议。配售代理将配售Elite Force持有的9000万股股份予若干独立投资者，配售价为4.85港元/股。
来源：旭辉永升服务公告
Elite Force成立于2018年4月，由旭辉控股实控人林氏三兄弟持有，林中持股50%，林峰及林伟各持股25%。通过此次出售，林氏兄弟将收回资金4.37亿港元。
前后不到一周时间，三家房企老板合计减持套现59.87亿港元（约53.66亿元），大佬们葫芦里卖的是什么药？
“物业果实”迎来收获
雅生活、碧桂园服务和旭辉永生服务均于2018年上市。如今，面对地产行业新一轮的洗牌，这株栽种四年的“物业之果”也到了收获的时刻。
早在今年8月19日，雅居乐就曾出售过一次雅生活股份。彼时公告显示，中山雅生活以7.01港元/股的价格出售持有的4900万股雅生活股份，所得款项总额估计为约3.43亿港元。
同期，雅生活员工的持股平台共青城也出售所持2950万股雅生活H股，所得款项总额约为2.07亿港元。当时，共青城还与雅居乐达成协议，同意向集团提供贷款。
得益于今年多次回血，雅居乐一直保持着债券0违约的记录。不过，进入12月，穆迪在宣布下调雅居乐评级时曾提到，有媒体报道其未在11月24日支付到期的可转债票息，并将递延支付本应于12月4日到期的高级永续债券票息。
穆迪表示，虽然该公司可在30天的宽限期内支付应付的可转债票息，且高级永续债券的票息具有可递延特征，但上述情况反映出该公司流动性薄弱，财务灵活性有限。
而雅居乐的此次出售也正是和其短债有关。雅居乐介绍，公司此次募集全部资金将用于加强集团的资产负债表及财务流动资金，增强集团的短期偿债能力。
同样面临流动性压力的还有旭辉控股。11月1日，在停牌五天之后，旭辉控股对外揭开谜底，公司未能和境外债务项下的所有债权人达成重组协议。
当时，在宣告有4.14亿美元境外债本息到期未付的同时，旭辉也“遗憾”宣布，终止境外债务的相关讨论，暂停支付境外债本息。
来源：旭辉控股公告
此后，旭辉控股一直在就境外债问题寻求全面解决方案，并宣布已成立协调委员会和债券持有人小组。“公司将尽快且不晚于2023年第一季度向债权人提交境外债全面解决方案”，旭辉控股表示。
与境外债务进展同期官宣的，还有旭辉控股的回血计划，即拟出售23.26%物业股份引入战投。
IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，解决债务危机，一要给债权人信心，二要有资金来源。旭辉控股两件事情同时官宣，就是为了向债权人宣示企业化解流动性压力和恢复企业正常运作的信心与资源准备，将对其解决境外债务提供信心支持。
而实控人家族Elite Force的减持似乎也和其引入战投有一定关系，在目前旭辉永生服务的全部股东中，林氏三兄弟及其控制的其他公司合计共持有51.98%的投票权，通过此次减持，其投票权将降至46.84%。
柏文喜提到，林氏三兄弟12月15日的减持计划，表明林氏兄弟的投票权进一步下降，给予了市场更多的投资机会，会更有利于潜在投标人参与旭辉永生服务的竞投。
相比于雅居乐和旭辉控股，碧桂园集团的资金问题似乎并不那么迫在眉睫。今年以来，碧桂园已经分别在8月、11月和12月官宣了三次配股融资，合计配售股份为41.13亿股，收获融资总额为115.54亿元。
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12月12日，在首批“央地合作模式“融资试点的支持下，碧桂园还用成功发行了10亿元公司债。
对于市场提出的杨惠妍此次减持碧桂园服务是否会为地产公司输血，碧桂园方面表示，公司暂时并没有向控股股东必胜有限公司的借款计划。
碧桂园服务方面也介绍，本次减持的是大股东，资金用途将基于大股东自身的考虑。碧桂园服务暂时也没有向大股东借款的计划。
整体来看，尽管三家房企老板减持物业公司股份的理由不尽相同，但事实上，物业公司之于房企的多种价值却在他们的出售行动中得到了体现。它既可以是房企意气风发时的着花织锦，也可做其风寒雪飘时的过冬之炭。
千亿房企的“攻守道”
在房地产行业，每个房企似乎都曾有过一个千亿梦，而此次事件中的三位主角都是将梦想写进现实的代表者。
具体来看，三家中最早突破千亿的是碧桂园，作为稳坐行业第一的佼佼者，碧桂园自2013年就跨过了千亿门槛。而后，房地产行业的快速增长造就多个千亿神话，旭辉控股和雅居乐分别在2017年和2018年突破千亿。
当千亿变得触手可及，财富迅速累积的地产大佬们又将目光转向新的领域。于是，推动物企上市似乎成了行业新默契。
其中，仅2018年就有6家物业公司赴主板上市，占当时全部上市物企的50%，陈卓林家族的雅生活、杨惠妍的碧桂园服务和林氏三兄弟的旭辉永生服务均位列其中。
而房企集中分拆物业上市还有一个背景，即2018年行业融资渠道受到严厉调控，资金普遍紧张。克而瑞数据显示，2018年，其监测的85家典型房企融资规模从前一年的13407亿元下降到11920亿元，融资成本也从2018年初的4.97%升到年末的8.54%。
在“融资难”的背景下，各大房企选择分拆物业公司上市，不仅能为集团增加新的融资平台，提升集团的估值及品牌价值；同时也可以借助上市所募集的资金迅速扩张，扩大管理规模，使企业在物业市场占据明显的规模优势。
克而瑞数据介绍，仅2021年，碧桂园服务在并购市场就投入207.5亿元，占年度总交易金额的近六成；同年，雅生活也官宣收购了6家企业，成为年内交易最活跃的投资者。
与此同时，旭辉永生服务也不例外，2021年也收购了华熙鑫安、上海星悦物业、山东鑫建物业、湖南美中环境、上海美凯龙物业等多家公司股权。
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规模的扩张最终也反馈在了业绩上，截至2021年年底，雅生活、碧桂园服务、旭辉永生服务三家公司分别实现营业收入140.87亿元、288.43亿元和47.06亿元，分别实现净利润23.08亿元、40.33亿元和6.17亿元，同比均有大幅提升。
而后随着房地产行业遇冷，市场信心不足，企业融资能力也不达预期，物业公司又成了各大房企置换资金的秘密武器。
克而瑞数据显示，截至2022年9月，市场上有23家上市物企发起了39起并购，涉及交易总金额为99.7亿元。
进入12月，雅居乐、旭辉控股等房企也接连宣布转让持有物业公司股权的消息。
柏文喜表示，目前的市场环境下，现金流稳定又有保证，还具有抗周期性和一定成长性的投资标的不多，因此正是物业股价值显现的时候。
相比之下，此前眼光长远的开发企业提前布局，刚好可以在关键时刻发挥作用。
不过，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也曾表示，物业是房企转型的载体。当前房地产行业已结束快速建设时代结束，进入存量管理时代。而能否把存量物业管好，将是实现资产保值增值的关键。未来，能够把物业管好的企业，就能获得最广大业主的现金投票。
这样看来，物管行业将成为房企未来竞争的重要一环。而在当前市场环境下，主动放弃物业公司股权的背后也多暗含着房企大佬们的无奈。
你的小区开始收物业费了吗？对于房企和物业公司之间的关系，你怎么看？欢迎评论区留言聊聊。
