魔鬼杠杆王中粮地产倒在春天前
这个冬天，随着楼市金融支持房地产16条、证监会恢复上市房企并购重组多项举措，房产这个夜壶春天又似乎到来，但一些房企似乎很难从ICU到KTV狂欢，如闻名恒大、中粮巨轮大船就在风雨中很难调头。
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高周转率几乎是早年房企的标配，不管实力如何，都嚷着要高周转。高周转的本质是，让资金飞起来，降低市场风险。
“只要干不死，就往死里干”，“要么交图纸，要么交尸体”。2017年底，地产圈曾传出2个骇人的口号。
中梁几乎将高周转发挥到了极致“快”。“要求项目拿地后立即进场施工，4个月开盘，5.5个月现金流回正，6个月再周转，首期推盘一个月内销售面积去化率达到70%。
魔鬼速度，配合学习示范生碧桂园的“阿米巴”模式效应凸显。所谓的“阿米巴模式”，通过最强激励机制，刺激人性欲望，最大限度减少成本，最高限度拉高经营水平。
阿米巴最早由日本企业家稻盛和夫提出，核心在于“量化分权”。但到了中梁，就变成了“事业合伙”、“成就共享”、“员工跟投”、“专项激励”和“费用包干”等多层级的激励体系。阿米巴模式，也就是合伙人文化、赛马机制。近几年阿米巴模式盛行于地产、互联网电商行业。
极具温州人精神风格的创始人杨剑，为了给员工打鸡血，中梁建立了“事业合伙”、“成就共享”、“员工跟投”、“专项激励”和“费用包干”等多层级激励体系。一切以“钱”为中心，简单粗暴。达到456中的任一项即奖励100万；而在开盘、主体封顶、交付等任意一个重要节点延误的，均按每天3/5万元重罚。
干不好就走人，这两年中粮死亡、出走裁员的新闻曾经一度刷屏。
后来，中梁强制要求区域各个条线的负责人跟投，没钱也可以向公司借。那些项目的老总压力巨大，项目还没动工，自己就背上了一身债。
当然在中梁超常规的扩张当中，也需要超常规的资金去支持。银行等传统的金融机构根本难以满足这些房开的胃口。非银金融被中梁用的炉火纯青，信托、私募债、供应链金融、ABS、资管计划等等多管齐下，其中以信托为主导。这也是信托这两年成为理财暴雷重灾区的原因。
其实本质上，将人性贪婪的极致利用。在这种利益模式的驱动下，中梁的每一个项目，几乎在拿地的那一刻，就注定了宿命:极速赶工、偷工减料、贪腐频发。以至于各地方网络论坛上，关于中梁的质量问题投诉数不胜数。
地产大V“三十六楼”甚至曾提到一个数据，有人做了一份统计，中梁的楼盘维权率，高达80%。财报显示，2022上半年的时候，中梁现金及银行结余为217.7亿元。营收4700 亿的大型垄断国企中粮集团负债3861 亿，净利润仅 66 亿元。
另外不能忽视的是，自从合并大悦城以后负债陡增利润陡降。2022年上半年，大悦城实现营业收入150.01亿元，同比增加5.28%；净利润为10.58亿元，同比下降8.9%。而归属于上市公司股东的净利润占比仅有8.1%，为8591.39万元，同比大幅下降86.02%。（完）
