保租房公募REITs再添新成员，华夏基金华润有巢租赁住房REIT日前获得证监会发行批文。
据悉，该项目基金管理人为华夏基金，计划管理人为中信证券，基金托管人为浦发银行，该项目是国内首单由市场化机构运营的保障性租赁住房REITs。
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今年以来，REITs基金认购火热。多家REITs认购倍数频频刷新纪录。记者采访业内人士获悉，从2022年三季报来看，前期发行的公募REITs底层资产运行稳健，可供分配金额基本符合预期。专家表示，基础设施天然具有运营稳定、收益稳定的特性，使得基础设施REITs在剧烈股市波动下仍呈现收益稳定、抗通胀的特性。
又一只保租房REITs获批
新获批的华润有巢REIT底层资产是名为“有巢泗泾项目”和“有巢东部经开区项目”的两处保障性租赁住房项目，是上海松江区“001号”“002号”保租房项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目。
《华夏时报》记者从华夏基金处获得的资料显示，截至2022年9月30日，两项目出租率约为94%。同时，有巢住房租赁作为原始权益人拟自持REIT 34%的份额。
关于基金收益，华夏基金相关工作人员在记者群表示，根据产品顺利募集成立后，一直持有的预估收益情况看，以11.11亿元作为募集资金规模测算，预计本基金2022年7-12月和2023年的分派率（预计年度可供分配金额/公募基金拟募集规模）分别为4.29%（年化）和4.36%。如果上市后在二级市场买卖，具体可能的收益情况要看当时的二级市场交易价格。
中航基金不动产投资部总经理宋鑫对《华夏时报》记者分析称，保租房REITs的优势，一方面在于稳定的政策环境，为保租房REITs提供了肥沃的土壤。住房问题关乎人民切身利益，关乎经济发展、社会稳定，发展保障性住房，以提供租赁方式解决了青年人才的住房问题，同时贯彻落实“房住不炒”的战略，让居者有其屋，是民之所盼。
宋鑫表示，当前，保租房正处于蓬勃发展的初期，一二线城市率先开始保租房的试点工作，保租房在各方面也受到政策的大力支持。保租房REITs的诞生恰逢其时，基础设施REITs作为盘活存量资产的重要渠道，可以帮助政府扩大保障房规模，有效缓解住房租赁市场结构性供给不足的问题，助力地方政府破解融资难题，真正实现新市民、青年人“住得好”，是将保障房“好事办好”的重要途经。
4只公募REITs收益飙涨
截至2022年11月2日，20只已发行的公募REITs资产类型涵盖了保障性租赁住房、产业园区、物流园、污水处理、收费公路、垃圾处理及生物质发电、高速公路、港口仓储物流等。
同花顺iFinD数据显示，13只公募REITs收益上涨，其中，收益涨幅超30%的公募REITs有4只，分别是华安张江光大园REIT、红土创新盐田港REIT、中金普洛斯REIT、富国首创水务封闭式REIT，资产类型分别属于产业园、港口仓储物流、物流园、污水处理。
具体来看，华安张江光大园REIT涨幅40.67%，排名第一；红土创新盐田港REIT涨幅36.35%，位列第二；中金普洛斯REIT涨幅35.31%，位居第三；富国首创水务封闭式REIT涨幅30.06%，位列第四。
7只REITs基金下跌，其中，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏越秀高速公路REIT小幅度下跌，跌幅不超过3%；平安广交投广河高速REIT、中金厦门安居REIT、华夏中国交建高速REIT、华夏合肥高新REIT等，跌幅均不超过10%。
股市频繁震荡，权益类基金“跌跌不休”，为何REITs基金仍然能够保持较好的收益率？中央财经大学证券期货研究所研究员、内蒙古银行研究发展部总经理杨海平对《华夏时报》记者表示，公募REITs具有强制分红、抗通胀以及底层资产权属清晰，现金流持续稳定等优势。就底层资产而言，保租房是国家政策鼓励的方向，是重要的民生工程，保租房REITs现金流稳定性相对更突出。考虑到监管部门为了确保试点成功，对目前阶段推出的公募REITs精挑细选，今年以来金融市场资产净值波动较大、 收益率下降、整体呈现资产荒的背景，REITs基金的优势更为突出。
宋鑫认为，REITs优质的底层资产，为保租房REITs提供了优质的预期收益。当前经过监管部门的严格审核，成功上市的保租房REITs都是一线城市的优质资产，底层资产接近满租，出租率和租金都预期处于稳定状态。保租房REITs是投资者配置保障房投资标的的重要途径，也可以让普通投资者享受到保租房发展的红利，对于机构投资者和个人投资者都有较大的配置价值。
保租房REITs基金优势何在
2022年5月27日，中国证监会办公厅与国家发展与改革委员会办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，鼓励拥有保障性租赁住房的主体通过发行基础设施REITs盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环。
保租房REITs投资价值几何？天相投顾投研人员对《华夏时报》记者表示，保租房REITs也是公募REITs的一类，保租房REITs将成为助推优质保障性租赁住房实现高水平运营、可持续发展的重要金融工具，因此，这一类公募REITs未来也将迎来较大发展空间。
天相投顾投研人员分析称，公募REITs具有较好的投资价值，首先，公募REITs收益率来源于底层资产的运营情况，与股、债的收益率相关性均较低，具有良好的分散配置价值，有利于平抑资产组合的波动；其次，从2022年三季报来看，前期发行的公募REITs底层资产运行稳健，可供分配金额基本符合预期，这表明公募REITs在当前权益类市场波动性较大的情况下，能够为投资者提供一个相对稳健的收益来源；最后，公募REITs资产整体具有一定的稀缺性，截至2022年三季度末，已发行成立的公募REITs规模约600亿元，占全市场公募基金的规模比例低于0.3%，易受到资金追捧。
宋鑫对本报记者表示，目前试点阶段，基础设施的优良特性带动REITs的良好发展。基础设施天然具有运营稳定、收益稳定的特性，使得基础设施REITs在剧烈股市波动下仍呈现收益稳定、抗通胀的特性。公募REITs作为权益型产品，一方面可以补充大类资产配置，有效分散投组合风险；另一方面也为投资者提供了介入权益市场的机会，实现长期收益。
编辑：严晖 主编：夏申茶
