“第二支箭”继续发力，进展持续落地。
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11月22日，中国银行间市场交易商协会官微发布消息称，近日，万科企业股份有限公司向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，待履行内部股东大会决策程序后正式报送；同时，金地股份有限公司也向交易商协会递交了150亿元储架式注册发行申请。
这是继龙湖集团等三家民营房企开展储架式注册发行工作后，混合所有制房企首次提出储架式注册发行意向，表明近期“第二支箭”政策框架下增信发债、储架式注册发行得到市场广泛认可，取得了良好政策效果。
500亿！万科新增融资额度远超去年
11月21日晚，万科A发布公告称，为夯实公司融资资源储备，进一步优化债务的期限和类型结构，支持公司长期健康稳定发展，董事会同意向股东大会申请授权公司，新增不超过500亿元的发行直接债务融资工具的授权。决议有效期为自股东大会审议通过之日起36个月。
直接债务融资工具发行种类包括但不限于境内外市场的公司债券、中期票据、短期融资券、超短期融资券、绿色票据、永续类债券、资产支持类债券、企业债券等，或者上述品种的组合。
发行时间可一次或多次发行，且可为若干种类。发行利率授权董事会（或其转授权人士）根据市场情况，于发行时通过合理合规的方式确定。期限与品种亦授权董事会（或其转授权人士）根据市场情况，于发行时确定。
公司称，预计发行直接债务融资工具的募集资金将用于满足公司生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及（或）项目投资（包括但不限于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等募投项目）等用途。
去年10月公司董事会也通过一次决议，向股东大会申请了一轮新增直接融资债务工具发行授权，彼时的额度为最高300亿元，期限24个月内有效。今年的申请额度较之去年大幅增加200亿元，增幅六成以上。
前三季融资成本仅3.73%
今年以来LPR屡次下调，随着整个市场利率水平的下降，万科的发债利率也比去年有所降低。此时新增发债额度无疑是优化债务结构，继续降低融资成本的一个较好的时间窗口。
公司2022年三季报显示，其前三季度新增融资的平均融资成本仅为3.73%，存量融资的综合融资成本4.06%。第三季度万科分三次发行3年期绿色中期票据70亿元，票面利率区间为2.9%-3.2%；发行公司债34亿元，其中5年期品种的票面利率3.21%，7年期品种的票面利率3.7%。
而截至今年三季度末，万科有息负债总金额为2943.2亿元，比今年半年度末只增长一百多亿元，其中78.7%为长期负债，占比较中期提升1.1个百分点。银行借款占比为58.6%，债券占比为26.6%，其他借款占比为14.8%。有息负债总额中无抵押无质押的融资占比为96.1%，显示信用状况极佳。
值得一提的是，虽然万科的融资成本和债务结构仍然是行业顶尖的优等生，但今年在销售增速上明显落后于保利发展、中海等央企地产巨头，销售规模随之在三季度首次被保利发展超越，退至行业第三。
最新的10月销售简报显示，万科今年1-10月合同销售面积2135.7万平方米，合同销售金额3467.7亿元，分别同比下滑33.4%和33.5%。而保利发展1-10月实现签约面积2181.69万平方米，同比减少23.76%；实现签约金额3631.14亿元，同比减少21.1%。万科销售下滑幅度明显大于保利，销售金额差距已经逼近200亿元。
融资窗口扩大
此前11月8日，交易商协会在官网发布消息称，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
在“第二支箭”支持政策框架下，对民营房企增信服务费率低于0.8%/年，仅为市场化增信服务费率的一半左右；同时，根据企业信用状况分档确定反担保比例。
从目前发行情况来看，龙湖集团、美的置业、新城控股的申请额度分别为200亿元、150亿元、150亿元。
“第二支箭”射出之后，仅3家房企的注册额度就达到500亿元，除了额度大、费率低之外，也体现出落地速度较快的特点。
招商证券对此指出，从“第二支箭”的体量来看，驰援规模或明显大于2018年，足以在半年甚至更长时间内覆盖一些重点民营房企的到期债券，帮助企业回到“借新还旧”正常状态。
三家房企陆续发布融资计划后，其他企业也在跃跃欲试。
11月12日，保利发展发布公告称，收到交易商出具的4份《接受注册通知书》，其中，同意接受公司中期票据、短期融资券注册，总额100亿元，注册额度自各《接受注册通知书》落款之日起两年内有效。
另据媒体报道，碧桂园、雅居乐、合景泰富、中梁控股、中南建设、旭辉等多家房企也在积极向监管申请“第二支箭”的发债额度。
而在万科发布新增融资公告的11月21日，央行、银保监会联合召开了全国性商业银行信贷工作座谈会。会议强调，全国性商业银行要全面落实房地产长效机制，要用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持民营房企发债融资。
同日，央行行长易纲也在公开发言时表示，近期扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围以内。并且，人民银行出台2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。
来源：万科公告、中国基金报、观点新媒体、每日经济新闻
