“高高瘦瘦，柔和的声音，并非能说会道，但涉及关于REITs理论、案例到实操的所有问题都能侃侃而谈、对答如流，他像一位顶级销售，具有天然的亲和力和信服力。”在中航京能光伏REIT项目筹备的一年半时间里，与中航基金不动产投资部副总经理、基金经理张为朝夕相处的项目方工作人员如此评价他。
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的确，在很多人的印象中，基金经理的形象常常是西装革履，或坐在可以望见窗外城市天际线的办公室里开会，或对着数字跳动的交易系统决胜于市场，但张为笑着摇摇头：“他们说我像销售，可能是因为我们REITs基金经理更多时候是与项目的各个相关方反复沟通，我需要用专业打动他们并解决问题，有时候我感觉自己更像做实业的人。”
在一年半的项目筹备过程中，张为扮演着“协调者”的角色，这也是他心目中基金管理人在REITs产品中的定位——穿梭于监管、企业、地方政府和投资者之间，在不同利益方之间搭建沟通的桥梁，建立共识与信任。
张为，现任中航基金不动产投资部副总经理、中航京能光伏REIT基金经理。曾供职于中国投资担保有限公司、渤海银行总行等机构，长期从事资产证券化相关业务。牵头实施首批基础设施REITs“中航首钢绿能REIT”及首批新能源REITs“中航京能光伏REIT”项目，具有丰富的REITs实战经验。
REITs基金经理过关斩将
2021年7月2日，国家发改委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（以下简称“958号文”），明确将风电、光伏发电、水力发电等清洁能源项目纳入试点范围。“三天后，我们就进场和京能国际谈合作，正式开展项目。至今，我们的微信群还叫0705工作群。”张为说。
在张为看来，与产业园区、高速公路REITs相比，首批新能源REITs推出时间不算很早，这是由于新能源行业与REITs的结合有一些难解的结，只有解开结，很多问题才能迎刃而解。
难题之一在于新能源行业的补贴。以光伏行业为例，很多早年建设的光伏电站造价较高，为了扶持光伏产业、推动能源转型，财政部设立可再生能源发展基金，通过补贴与企业上网电量挂钩的方式扶持企业，这部分补贴也就是行业常说的“国补”。但随着近年光伏产业迅速发展，财政资金承压，国补发放周期越来越长，进而导致企业底层现金流变得不稳定，这也成为整个行业面临的问题。
作为首只光伏REITs，如何解决“基金稳定分红”与“国补发放周期”不匹配这个难题？张为团队反复讨论、比较后得出方案：“让项目公司通过保理去融资。国补是应收账款，在法律上是一种债权关系，通过应收账款保理融资的方式，有助于REITs基金平滑各年现金流，稳定投资人分红预期。”张为介绍，“这也是我们这个项目的创新点。”
中航京能光伏REIT底层陕西榆林、湖北晶泰两个光伏项目的上网电价中，国补比例达58%，在国补退坡的行业大趋势下，未来如何应对现金流减少的问题？张为介绍，补贴期满的光伏项目可通过后续的绿证许可参与绿证交易，同时，在计算估值时已考虑到退坡后现金流减少的情况，一开始就没有把这部分收入计算进估值。
难题之二在于土地。集中式光伏电站占地面积较大，以榆林项目为例，项目总装机容量300兆瓦，占地600多万平方米，这些地主要处于偏远的农村地区，不同于城市用地的出让关系，建设光伏板占用的大量土地实际上是租赁当地村集体的土地。
既然是租赁关系，按照相关法律法规，就要严格履行村集体的租赁程序。然而，两个项目启动时间都较早，当时一些手续办理并不规范。张为认为，京能项目是一个上市项目，一方面，要在流程上合法合规；另一方面，也要实现对村民利益的保护。他多次前往当地的村子里，和村干部反复沟通，按照村民组织法等相关法律法规完善土地租赁手续。
此外，光伏板建在农村土地上，会不会触及耕地红线？基于这个考量，张为又多次到当地的自然规划局沟通，请工作人员确认项目是否触及国家18亿亩耕地红线。“土地是一个很复杂的问题，无论是城市还是农村，土地都是极为重要的生产要素，尤其当项目涉及村民利益时，应更为谨慎。”他说。
基金管理人不仅是融资通道
在REITs产品的管理中，基金管理人对项目控制力不足是行业和监管层一直担忧的事情。张为认为，基金管理人在项目中不仅仅是融资通道或记账工具，还要代表投资者，充当协调者的角色，在政府部门、企业和投资者之间斡旋，平衡各方利益。
以京能项目为例，京能国际负责项目的生产经营，同时在基金层面持有51%的基金份额，而中航基金作为基金管理人则负责核心事务。“整体来说，我们和企业的目标是一致的。在一致的目标之下，具体怎么做，有时候企业有自己的想法，我们也有我们的想法，这时候会面临一些矛盾，就需要双方一点点建立理解和信任。”张为说。
在一些项目中，有的企业相对比较强势，会把基金管理人视为融资渠道，担心引入基金管理人后影响项目的生产和经营，因此希望在项目投委会或者管委会中占主导地位。张为分析，相比于基金管理人，企业的确在业务方面更有优势。以京能项目为例，光伏项目都是基础设施项目，企业都是生产型企业，其中涉及专业的技术、复杂的运维流程以及严格的生产安全要求等，在这些具体问题上，自然是企业更懂行。
而监管层面对REITs治理结构有严格要求。“我们会与企业充分沟通，划清职责。”在沟通过程中，张为也会从企业角度着想，注重保障企业的权利。因此，在京能项目中，中航基金将一部分权限通过运营管理服务协议的方式委托给企业，让企业在项目的生产和经营中发挥所长，尽展优势。
“其实基金管理人也在做很多努力，不想仅仅成为一个融资的通道或者袖手旁观的角色，很多基金公司都想深入到行业里去。只有成为内行，我们才能和企业同频对话，而不是单方面听企业讲。信任往往就建立在对话与沟通上。”他说。
基金管理人应该如何定位自己？张为认为：“作为基金管理人，既要满足监管和投资者的期望和要求，同时还要兼顾对企业的服务。与一般的基金经理不同，REITs基金经理大部分时间都是在跟企业和监管机构反复沟通，像经营一家企业一样去解决问题。从这一点来讲，我们的确跟做一般基金产品不太一样，我们更偏向于做实业，而不是做一只产品。”
“一只REITs产品不仅仅是一个金融产品，而是一个产融结合的产品，它本质上是一个小型上市公司，所以不能完全用融资的视角来理解REITs。”这种理念从他的团队组成可见一斑。张为介绍，京能项目里的三个基金经理各有所长。“因为一只产品就是一个小上市公司，所以，首先，我们要有懂财务的人，他可以从财务总监的角度来把控；其次，要有懂行业的人，京能项目里负责这方面的是一个在电力行业有八年经验的人，这样我们跟企业对话时才能同频；最后，因为REITs最终要以产品的形式表现出来，所以还要有一个懂金融产品的人，做过资产证券化业务，或在银行、信托做过类似业务。”
从1到N的进阶
2021年，中航首钢绿能REIT作为首批9只公募REITs之一成功上市，上市以来，项目运行平稳，二级市场也给出了正向反馈。“因为绿能这个项目运行平稳，中航基金的REITs管理经验、专业程度以及市场声誉受到很多企业认可。REITs是一个很复杂的产品，其中很多专业、细节的内容需要跟企业去沟通，因此在寻求合作时，企业也很看重基金管理人此前的管理经验和管理能力。”在张为看来，中航首钢绿能REIT是中航基金REITs业务从0到1的起步，而中航京能光伏REIT则是从1到N的进阶。
首钢绿能和京能光伏项目之后，中航基金在能源类REITs方面已经有了一定的管理经验，在寻求能源类项目合作时也积攒了一定优势。“在新能源这个领域我们储备了一些项目，希望新能源类REITs未来可以成为中航基金的一个特色品牌。”
张为介绍， 中航基金正在努力向多元化资产类型布局。当前，中航基金正在梳理一个仓储物流项目。“这对中航基金来说也是丰富资产类型的好项目。”
另外，去年公司还中标了北京市海淀区保障房项目，该项目底层资产是海淀区上地的公租房项目，出租对象主要是附近科技企业的工作人员，收益较稳定。张为表示，保障房品类是国家比较重视的方向，此前监管层也提及把保障房打造成一个专门的品类。“这对我们来说很有意义，这个项目我们已与监管部门预沟通过，项目比较成熟，2023年争取项目落地。”
“要做正确的事情。”张为告诉记者，“无论是新能源项目，还是保障房项目，现在都是国家支持的领域，所以在这些方面投入人力物力是值得的。”
除此之外，中航基金还涉足一些较为“小众”的项目，比如文旅产业。“文旅产业也在958号文的范畴里，而且提振消费是现在国家鼓励发展的方向。因为文化旅游涉及自然风景区和历史文物的保护，情况更复杂，所以我们希望在这个板块的布局上能够走在前面，争取在2023年有一个比较好的结果。如果可以的话，我们也希望能够成为首批文旅REITs。”他说。
回忆起在项目现场与不同部门打交道的场景，张为感慨道：“做REITs最难的一点在于，它不是一个简单的融资产品，这涉及从国家政策到地方政府再到行业的很多东西，而且每个行业大不相同，都有自己的历史沿革，其中有的问题可能从来没有彻底梳理过。我们就是要把这些东西理清楚，这对金融机构是一个挑战，需要我们一步步努力，同时不断地学习。”
