本文系基于公开资料撰写，仅作为信息交流之用，不构成任何投资建议。
出品|公司研究室
文|曲奇
(资料图)
10月19日，金地集团公布了9月销售数据、新增土地储备、资信及偿债能力情况。
在“金九银十”较为冷淡的市场中，金地的数据还比较亮眼。
2022年9月，金地销售额为227.0亿，同比增长7.05%；销售面积110.7万平方米，同比增长12.78%。此外，在国庆节黄金周期间，金地实现认购额超过70亿元，创过去三年历史同期新高。
然而，就今年整体情况来看，金地也在下滑。
2022年前9个月，金地累计实现签约额1630.8亿，同比下降28.69%；累计实现签约面积706.4万平方米，同比下降33.52%。
相比销售数据，市场更为关注的是金地债券价格的异动。
10月18日，金地集团遭遇债券大跌，“21金地04”收跌52. 2%，“21金地03”盘中跌幅超过31%，盘中二次临时停牌，收跌28.6%。
债券大幅下杀，是市场不看好金地投资价值和担心债务违约的表现。
然而，根据金地的公告，2022年内，金地已连续多次按期足额完成境内外公开市场到期债券的兑付。截至10月19日，金地年内已没有需要偿付的境内外公开市场到期公司债券及中期票据。
2022年6月末，金地集团剔除预收款项后的资产负债率为67.89%，净负债率57.76%，现金短债比1.55，“三道红线”指标持续保持绿档。
明面上看，金地不像是一家经营出现异常的房企。但市场或许更担心金地的表外负债。
2022年7月，标普下调金地评级至“负面”。标普指出，金地集团在未并表的合资项目上的大量敞口，降低了财务透明度，增加了经营风险。
9月初，穆迪也下调金地评级至“负面”，认为金地合同销售额低于预期，同时公开市场融资渠道减弱。
9月底，曾被视为“房企示范生”的旭辉控股曝出旗下项目涉及信托未如期兑付，导致旭辉“股债双杀”。尽管金地的公开债务没有问题，但表外负债的风险敞口究竟有多大，外界是无法知晓详情的。
至于穆迪认为金地融资能力减弱，今年2月，金地集团在公开市场成功发行17亿元的中期票据；7月，金地又以金地商置上海九亭金地广场及北京搜狐网络大厦为底层资产，成功发行17亿元资产支持专项计划。
但除此之外，金地就鲜有动作了。5月，金地集团完成20亿元中期票据注册；8月，有市场消息称，金地集团计划发行新的中期票据，正与潜在投资人进行沟通，但均不见下文。
作为“招保万金”的一员，和其他三家相比，金地的情况是颇为复杂的。
负责公司经营的是以凌克为首的管理层，然而，生命人寿和大家保险却是公司第一大、第二大股东，管理层并没有太多增持空间。管理层与险资大股东之间的不调和，或许是金地发展比万科、保利慢的因素之一。
自2021年9月以来，持有金地股票长达十年之久的大家人寿开始大幅减持金地股票。9月2日，金地公告称，大家人寿再度减持公司股票，持股比例已降至5%以下。以后，大家人寿继续减持金地股票也不需要进行公告。
从持股20%到不足5%，大家人寿一年抛售了15%的金地股权，未来也有可能将金地股票进行清仓。
险资的逃离，对凌克等管理层而言，或许并不是坏事。金地管理层如何证明金地表外负债风险可控，或许才是最重要的。
